​精装修项目开发中的核心难点解决方案

装修项目开发中的核心难点解决方案

装修开发中,开发商最为关心的五个问题包括:经济效益如何保证、资金压力可否承担、与装修单位及购房者关系如何协调、如何应对政策掣肘与市场多变、后期维修如何落实。

难点1,经济效益如何保证?

开发企业通过精装修的产业化、标准化、集约化操作可降低项目装修成本,为开发企业在精装修领域赢得定的溢价收益空间,并能根据市场情况成为调节总价的一把利器。对于开发商来说,最为明显的经济效益包括三部分:溢价、调价与合理避税。

(1)溢价

这样的溢价空间一方面保证了项目的性价比,可实现快速销售的目的:另一方面可通过合理的溢价在区域内形成品牌及品质口碑,提升企业品牌溢价,以期在未来的开发中逐步形成装修溢价能力。

1)溢价产生的三个原因

其一,一线城市的土地越来越贵,“地王”频出,大家不约而同地选择精装修,就是因为土地溢价、产品溢价,必须要通过精装修的方式把客户的体验表达出来。通过精细规划,把户型、客户以后的生活场景规划出来,才能提升产品附加值。

其二,项目地价上升,面粉比面包贵,开发企业盈利难度加大,它必须找到突破口,精装修开发就是很好的方式。

其三,以精装交房可以提高项目品质,成为毛坯房的溢价依据,获得溢价空间,同样促成销售。

2)精装修溢价多出现于一线城市

大市场层面,一线城市精装修房无明显溢价,二线城市精装修房基本无溢价(表1-10),然而,上海某公司曾经选取一些知名开发商的案例发现,高端精装修存在较大溢价空间。

不同级别城市的溢价率分析表1-10

不同级别城市的溢价率分析 表1-10

3)溢价产生于高品质精装产品

品牌开发商的精装修标准大多在5000元/m2左右,因为一般在这个装修标准以上,才能真正保证开发商有装修溢价。标准在800-1000元/m2的产品,盈利很小,这种装修标准抗风险能力太低。也就是说,精装修能产生溢价,但限于品质好的精装品牌。绿城、星河湾产生的较高溢价也源于其装修特色(表1-11)。

不同产品的精装修开发溢价表1-11

不同产品的精装修开发溢价表1-11

(2)调价

精装修向来都是开发商用来调节总价的利器之一。

1)淡市中的调价表现

淡市中,以精装修交房的价值,更多地体现为提高项目附加值,支撑销售实现。一些大的开发企业凭借自身的资金优势,推出精装修房低价入市,与周围的毛坯房售价相差无几,这种价格策略对市场造成很大冲击。反之,也可通过剥离精装修来降低房源总价,促成销售。

2)市场回暖趋势下的调价表现

市场上房屋供应量的弹性很小,每年的开发量也比较固定,在市场发生波动的背景下,同样的产品,如果价格发生较大的浮动会引起购房人不满。在这样的背景下,弹性较大的精装修成为开发商调节房价的杠杆。

(3)合理避税

2007年1月16日,《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确了土地增值税的计算方式,扩大了土地增值税的征收范围。此举大大压缩了开发商的利润空间,原先一些高利润项目扣除增值税后利润率直线下降,下降比例甚至高达20%。此时,合理避税成为一个值得探讨的课题。通过计算,我们发现随着增值额占可扣除部分比例的增加,增值税后利润率的边际效用越来越小。在这种情况下,通过装修费用计入开发成本来降低增值额,可以起到减少税收的作用。

需要特别指出的是,采用这种策略,其装修必须有溢价才能适当提高利润率。另外,对开发商来说,这样做可以合理地将土地增值税部分降到最小,但平均利润率相比于《通知》前下降仍是无法避免的。

图1-10 增值税后利润率的边际效用趋势图

图1-10 增值税后利润率的边际效用趋势图

难点2.资金压力可否承担?

对于开发商来说,与毛坯房相比,精装修开发需要更多的资金。因为开发商需要前期投入更多的成本在部品采购、装修施工等环节。同时,精装修客户调研、部品材料品牌商家的洽谈等,都需投入大量的人力、时间及财力。

另外,购房成本的增加,势必会导致销路不如毛坯房快,资金回收压力加大。同时,精装修工期短,在一定程度上加大了资金运作风险,直接影响开发商的抗风险能力。那么如何缓解资金压力呢(图1-11)?

图1-11 缓解精装修开发资金压力的四大举措

图1-11 缓解精装修开发资金压力的四大举措

难点3.与装修单位、购房者关系如何协调

开发商与精装公司及购房者之间的矛盾是开发过程中最为头疼的问题。如何破解呢(表1-12)?

开发商与装修单位及购房者矛盾冲突的解决协调对策表1-12

开发商与装修单位及购房者矛盾冲突的解决协调对策表1-12

续表

续表

难点4.如何应对政策掣肘与市场多变?

(1)政策掣肘的主要表现

由于目前国内各地对于精装修房标准并没有明确规定,从而形成政策掣肘,为企业精装修开发带来一定困扰。

第一,政策方向上的掣肘

在审批和验收的体系监管当中,对精装房开发缺乏灵活度,导致企业不能够根据市场自主调整精装房源。如房价上涨过快需要控制价格时,精装房的价格能否在计算契税的时候不计入精装部分等,都无明确规定。同时政策制定上导向性不明显,无法合理引导消费者接受精装房。还有,精装修由于房屋成本提高,售价相应提高,在非普遍住宅的认定上可能存在风险。

第二,制度建设的掣肘

规划部门、测量部门以及相关的配套部门,不能协同作业,还未建立精装修行业的明确标准。

第三,流程监管上的掣肘

精装修房施工图审查停留在毛坯房阶段,缺乏精细度;很少有监理单位进行全过程监督,一旦出现纠纷易造成扯皮;精装修涉及水、电、气、暖等部门,部门缺乏配合衔接,不能在施工图审查过程中一次性审查到位;精装修涉及二次验收,原有的土建图纸和精装修时可能存在差异,处理无相应规定及标准参考;精装修后期质量问题及纠纷,无相关资质的机构组织或中介进行监督、检测、鉴定;精装修施工周期加长,交付结算时间相应延长,

预收款监管如何更加接近实际。

(2)市场多变的应对策略

现在各地出台的“限价”、“限售”政策,对于房价较高楼盘限制预售许可证发放的限售政策等,均有可能使精装修望而却步。“限价”、“限售”等政策对于遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用,但是这些政策对于精装修的执行有可能起到负面的市场作用,该如何应对呢?

第一,毛坯房人市

楼盘一旦做出精装修,精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”,为了规避限价令的价格限制,部分开发企业已放弃精装修的做法,或以适度减配的方式进行精装修。这样,相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力。

第二,精装修与毛坯分开销售

“限价令”也使市场上出现各种措施来规避限价进行销售,如广州市不少精装修楼盘就将精装修与毛坯分开销售。开发商要求购房者分开签约:签一份毛坯房的合同,在限价范围以内,再签一份装修合同,另外收钱,以这种方式规避限价令。

难点5.后期维修如何落实?

精装修涉及维修服务问题。通常需要开发商在其后至少2年的时间内提供保障服务。如果前期施工工艺和细节处理不当,会引起许多矛盾,增加维护成本和人力服务成本,并对楼盘产生负面影响。要解决这个问题需做如下工作:开发商前期与装修施工单位签订装修保修合同,明确双方权责关系,尽可能明确界定保修范围和时间,同时做好施工过程中选材和工艺的监控,避免后续过多的返工工作。

难点6,精装管理难点有哪些

精装修具有一定的风险,需考虑开发企业技术实力、市场承受力。尤其是对于初次做精装修的开发商,风险较大。操作失败,不但起不到促进销售的作用反而严重阻碍销售,影响企业的品牌形象。

第一,操作难度较大

精装修开发环节复杂,操作难度、管理成本成倍扩大。对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序。如何与装修公司合作?如何统筹土建和精装修?如何明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工?这些问题都是需在开发过程中解决的。同时,开发商前期要深入研究专业性问题,又需要在装修设计、选材配比、施工各个方面累积经验,与专业品牌的精装修供方一起沟通、研究。还有,要满足大量客户的要求,品质如一。这些因素的汇集,让操作难度大大增加,管理负荷加大。

开发企业可与品牌装饰公司合作,并且聘用监理进行质量把控,以此降低因采用精装策略给开发商带来的管理压力。

第二,责任大、纠纷多

精装修在后期使用过程中,客户会不断提出质量保修等服务,甚至引发争执,给物业管理带来很大负担。现在一些精装修房都有土建、装修两份合同,出现质量问题后开发商与装修公司的矛盾就会加大,还会将部品供应商和装修施工单位牵扯进来。如何明确主体责任?如何快速响应售后质量问题?这需要在后期的维护和保养中投

入大量的人力和物力,对开发商来说是个不小的负担。

第三,规模大,执行难

批量精装修规模大,对从业者的控制与执行能力提出了严峻考验。大部分精装修业务主要是通过业务分包的方式加以执行,在分包过程中,业务执行标准等重要信息在传递过程中容易散失。


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