​现有精装修开发的成熟运作模式

现有精装修开发的成熟运作模式

在精装修开发模式上,根据开发商承担责任及消费者参与度的不同,可分为如图1-12所示的四种模式。

图1-12现有精装修开发的四种成熟运作模式

图1-12现有精装修开发的四种成熟运作模式

模式1.产业链模式

(1)模式阐述

开发商下属子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施,具有一条龙服务产业链。代表企业:碧桂园。

(2)操作方式

碧桂园旗下的博意建筑设计院,负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等;旗下的全资子公司腾越建筑工程公司负责碧桂园五成以上项目的建筑工程;而碧桂园的精修房、五星级酒店等项目的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担;园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担;主题公园由旗下红荔文化村公司运营;碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。

(3)优劣点分析

1)成本低、利润空间大、竞争力强

碧桂园从土建、设计以及装修的实施,甚至装修材料,全部由属下公司承担,因此可以避免每一项环节上的利润支出,而且可以尽量做到合法避税。在此内部一体化的产业链操作模式下,形成了碧桂园产品的低成本、高竞争力。

2)企业资金要求大,不适宜模仿

碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的,它需要庞大的资金链支持,不适合大部分开发商模仿。

我们把它看作一个特例。

模式2.常规合作模式

(1)模式阐述

开发商将设计、装修施工等全面外包,通过公开招标,委托装修公司进行设计和装修,与材料供应商、家电供应商(主要是厨卫供应商)达成战略性长期合作关系。大部分开发商均采用此种模式。

(2)操作方式

开发商通过公开招标,聘请设计公司进行室内装修设计,再聘请装修施工企业按照设计方案进行装修施工。

装修所需要的材料、家电配套均和相关供应商形成长期合作关系。

(3)优劣点分析

1)成本较低,常用操作模式

通过招标货比三家,与供应商形成长期合作关系,成本相对较低,是目前开发商精装修房最常用的操作模式。

2)环节繁琐,容易出问题

开发商需要和设计公司、施工企业以及材料供应商进行合作,环节繁琐,涉及的层面较多,容易出现问题引起纠纷。

(4)常规合作模式演变类型

常规合作模式又演变成两种主要的类型:一种是菜单式精装修,精装修房发展早期比较常用;另一种是集成式装修。

1)菜单式精装修

由开发商主导,选1-2家装饰公司配合,给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色,连材质都可变化选择。而且样板间在实楼入住前不会拆除,以此作为购房者挑选精装修的示范。在装修实际运作中,程序控制非常严格,供应部、审核部等各部门独立运作,层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注,并加强售后服务的管理,以避免纠纷。

天津翡翠城,为业主提供了"2的×次”方案选择,这是两种初始化装修设计,在此基础上客户可以根据现代、简约、异域(巴厘岛)、中式四种风格选择自己喜欢的装饰基调,并推出四套不同风格的仿真样板间(表1-13)。

翡翠城的四种装修风格 表1-13

翡翠城的四种装修风格 表1-13

这种菜单式装修一上市就掀起抢购热潮。除了很好地通过菜单式装修解决个性化问题之外,还通过展示精装修样板房,用体验式营销手法征服了消费者,在展示样板房的同时辅以系列性活动,从而使项目的销售达到了沸点。

北京碧水云天却采用的是另一种菜单式装修策略,命名为“双s行动”,"双S"代表服务(service)和选择(selection),具体来说,就是开发商按成本价向购房者提供建材,组织购房者集体购买,并按照购房者的需要,在整个购买、装修过程中提供成本价的精装修服务,实现高度透明化,使购房者明明白白花钱、明明白白装修。

根据这一设想,购房者购房时支付的仅是毛坯房的价格,然后可以根据自身需要,选择装修装饰材料,由开发商进行统一精装修。这种操作模式为精装修成品房的开发带来了新思维,开启了新的发展方向。但这种模式也存在操作难度大、适用面不广等弊端,还需要在实践中不断地完善。

2)集成式精装修

采取标准化、模块化设计,专业化、流程化施工,系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。

选择有品牌、质量过硬的材料商,重点考虑成本优势。

如常州奥林匹克花园就采用集成概念精装修,在常州对精装修项目还未有深入了解的市场大背景下,通过集成装修,大大提升品质,获得单日售馨的理想业绩。

模式3.新颖合作模式

(1)模式阐述

开发商与住宅工业化企业达成合作,由住宅工业化企业整体负责装修事宜,包括土建、设计、装修乃至材料(家电配套)供应,全程负责,一条龙服务。代表企业:湖南远大住工。

(2)操作模式

运用现代科学技术和工业化生产方式全面改造传统的、粗放的住宅产业,使住宅建造全过程的规划设计、部品生产、施工建造、开发管理等环节形成完整的、有机的产业链,逐步实现生产方式的工业化、集约化和社会化,从而实现住宅产业化的目的。通俗地说,就是工厂造房+"搭积木”式建房。

(3)优缺点分析

优点主要体现在如图1-13所示的四个方面。

图1-13新颖合作模式的四大优点

图1-13新颖合作模式的四大优点

首先,质量可控

预制建筑构件工厂化、标准化生产,可以避免人为因素,避免施工上的转包行为,质量可以控制。以远大住工建筑构件生产车间为例,建筑构件采取制造业生产流水线生产方式,每一环节全部机械自动化、信息化。如钢筋的绑扎、混凝土板的生产,去掉了人为因素,生产的过程全部由自动化程序控制,解决了传统建筑方式普遍存

在的渗漏、不隔声、不隔热、精度差等“质量通病"。

其次,节约资源

包括人力、原材料、时间、工序方面的费用节省。构配件实行标准化工厂生产,“量体裁衣”,无浪费。现场实行装配式施工,基本减少了人为因素难以避免的浪费,大大减少湿作业的水、电、原材料浪费。无须搭设外脚手架。

符合国家节能、低碳、节约经济的发展要求,符合住宅产业现代化和人居质量提升的发展方向。

再次,工期、成本可控

传统建造方式受多种因素影响,致使工期超过预期,成本难以控制,造成施工追加建造费用,建造实际成本往往高于预算成本。

最后,减少劳动力成本,降低劳动强度和安全隐患

如远大住工的工厂生产,光绑扎钢筋一项,生产过程中,一天两个工人(监控机械设备运行)的生产量,相当于500个工人一天手工绑扎的数量,劳动生产率大大提高。装配式生产方式,将过去的建筑工人转为制造业产业工人,工人培训上岗,素质提高,同时解放劳动力,改善了工作环境和劳动强度,降低了安全隐患。

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模式4.管理型开发模式

该模式是以全程运营管理为基础的全装修解决方案,由精装项目管理公司总承包,统一管理精装修设计及部品研发生产,精装构件工厂化生产与现场流程拼装。该模式以建立统一的技术标准为依托,各个环节形成精装住宅产业的共生体系。

虽然目前完全意义上的管理型精装修企业还未出现,海尔家居、远大住工都已向这方面发展。从未来趋势看,开发商将精装修业务与专业精装修项目管理公司合作必然会成为一种趋势。

管理型精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商,将装修设计、土建、施工、监理一体化,共同创造优秀的住宅产品。


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