​精装修开发的四大发展方向

装修开发的四大发展方向

标准化、产业化、绿色化、个性化是精装修开发的四种方向,精装修的研发和创新都会围绕这种趋势来进行。

方向1,标准化

精装必须在整个装修过程中强调标准化和工业化。它不仅对建筑开发拥有较高的管理能力,也要对装修部品的尺寸、功能要求有深入的理解。

(1)设计标准

目前,国内精装修领域存在一个误区:设计是基于效果、视觉冲击力的设计,其实设计应该是以成本控制和标准化为核心。实现标准化设计的精装修住宅,才能为成本降低提供保障。例如精装修厨房,如果1000套住宅有5种厨房格局,其成本一定高于2种格局的厨房。那么,如何实现标准化设计?

开发商在设计阶段就要有各部件标准化设计的考虑,统筹各功能空间装修的实施。这就需要把精装修住宅定位为多元化产品,对所有住宅空间进行分解。例如门厅,不同面积的户型各需多大面积的门厅,并确定格局大小。厨房、卫生间等其他空间可依此类推。如此一来,楼盘中无论是10个户型还是5个户型,其厨房顶多有2种格局,客卫只能是1种格局。这样在建筑设计阶段就实现了标准化,更有助于实现采购标准化,降低采购成本。

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万科的精装修标准化体系是建筑设计、室内设计、景观设计并行,设计的重点是围绕实用性和日常生活相关来考虑。除了对户型的调整和改革以外,更多的时间花在系统集成上,复杂程度和设计要求的技术性更高。

(2)配置标准化

从未来节能环保和材料的使用方面来看,也需要材料设计的标准化。精装修房间的功能使用应与诸多材料的不同尺度相匹配,尤其应该关注细节。例如柜子除了与板材的尺寸配合外,还应考虑其尺寸与壁纸的叠合。这种精细化的设计将是未来的发展趋势,而这种设计定型与模块化、标准化密不可分。

当售后空间、功能空间完成标准定制之后,就进入了采购标准化环节,对应材料才能进行批量化采购。采购配置应该借鉴汽车标配,根据不同在产品线来进行配置的变化,配备相应规格的材料部品。

万科在产品标准化之后,装修材料种类由之前的1600多种压缩到27种。以科勒品牌洁具为例,原来供应万科的型号种类有170多种,现在只确定2种。比如,万科2009年上半年,对标准精装修产品的部分装修部件进行了集团统一采购,挑选质优价廉的产品,在确保质量的前提下,优化采购成本近一成。

(3)点位模块化

亿城集团设计流程目的是为配合精装。这种设计变革源自2001年格林小镇项目,当时项目漏水情况严重,不同设计、设备专业各行其道,各种矛盾和意见不一致所带来的问题频发。因此,亿城集团考虑加强设计院三审

制度,但实践过程中发现还是应该从自身根源着手解决设计问题。2002年底到2003年初,亿城集团改变了设计流程,将精装修设计前置,当第一轮建筑户型方案完成后,从精装修设计角度,对户型提出反馈意见,确定好适当的尺度、点位,反馈给建筑师,由建筑师将设计要求发送给土建设计院的各个专业设计师。2008年精装修设计流程进一步完善为户型优化和精细化,在优化的基础上进行细化,实现了所有点位模块化。

方向2.产业化

精装修发展的核心理念,即住宅产业化。中国的房地产业要实现产业化,可以从日本、韩国、美国等住宅产业化高度发达的国家吸取经验。

(1)实现产业化的六条标准

产业化是实现批量精装修的基础。产业化的推动和构建,需要着手解决六个问题。

第一个问题:产业化的基础是标准化

设计标准化、材料部品准备化、生产模块化才能真正实行产业化,构筑产业链,形成行业发展的生态链。

如美国的产业化,不仅反映在主体结构构件的通用化上,还反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上。美国室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化,并制定了产品目录并及时更新,便于消费者挑选。

第二个问题:产业化的关键是整体系统化设计

整体系统化设计重点强调三大设计:一是户型优化设计,二是设备化设计,三是精细化设计。户型是否合理,空间大小尺度合适与否,厨房、卫生间甚至房内设备的位置是否恰当,都是不可忽视的设计细节。以一个细微的空调孔位置为例,其打孔位置需要综合考虑空调进口、出口及排水的位置,一个疏忽就有可能造成惨重损失。苏州一个开发企业感受颇深,正是由于建筑设计阶段未将空调打孔的位置考虑周全而匆忙上阵,导致精装修时发现所留的空调孔位置有误,无奈临时改装了32000个空调孔,人力、物力、财力皆有损耗。

系统化设计控制不好,就会造成电器、设备等位置不合理,浪费大量成本,尤其是户型设计、设备化设计之后的优化设计工作更为重要。

第三个问题:产业化的核心是产业链的高度整合

C现产业化,需要与合作伙伴通力合作。精装修产业链中各服务商(建筑设计师、设备设计师、室内设计师;部品制造商、供应商;装饰材料制造商、供应商;装修公司、精装修施工单位、监理公司、验房公司、物管公司)

如何转变角色至关重要。如华远地产与30多家建筑部品企业达成了战略合作,要求合作伙伴进行服务延伸,即在项目设计阶段,合作伙伴就要参与进来,在产业化发展进程中,共进退,同创新。

第四个问题:产业化的支撑是工业化装配

工业化装配就是把原来在住宅现场施工的程序转移到工厂中去,每项装饰产品都由专业工厂按图定样制作。严格以装配规范标准制造,打破了那种生产力水平较低的“小作坊”经济模式,是先进生产力取代原始作坊的必然结果。家庭装配中的空间6个面,除湿作业外,大致有85-90个产品都可以通过工厂制作到现场安装完成,工业化精装修优势明显。工业化装配还可以减少现场湿作业,提高工业化装配程度和科技含量(图1-14)。

图1-14工业化装配的四大优势

图1-14工业化装配的四大优势

第五个问题:产业化的保障是专业的质量保证体系和完善的售后服务室内环保质量应由有资质的室内监测单位或质量监督部门验收,并出具“住宅检测合格证书"。建立精装修房质量保证体系,能消除客户对装修房不必要的担心及保证后期服务。住宅开发单位必须向购房者提交《装修质量保证书》、装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家,并执行住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的保修期负责保修。

加强售后品质,保证制度建设,解决后期因装修问题所导致的负面影响。如建立住宅质量商业保险制度,保证开发商、业主、物业公司三方得益。开发商通过购买商业保险转移责任,业主获得理赔,物业公司则规避了不应承担的责任。

第六个问题:产业化的推动是政府的长远规划

很多产业化的标准都是政府在推动,这是房地产行业产业化发展最大动力。如从经济政策上给予支持鼓励,技术政策上出台新的标准规范。积极推动住宅产业化示范项目,鼓励全国大的龙头企业,如开发、建筑施工企业以及预制构件等创新型企业,积极探索住宅产业化发展模式(表1-14),这些都是政府需要进一步强化做的工作。

国内主要住房产业化基地表1-14

国内主要住房产业化基地表1-14

(2)海尔家居产业化模式解读

在中国的主要住宅产业化基地中,以海尔家居、远大住工等表现最为出色。

1)打造概念

海尔本来是全国领先的家电企业,它整合内部家电产品和技术,以“安全、舒适、健康、节能"为四大产品特性,提供最专业的家居集成服务,从而来推动中国住宅标准化、品质化、产业化的进程(表1-15),它走的是部品产

业化往上延伸的路子,以工厂化材料加工实力为基础,大量使用标准件、半成品装配式施工,标准化部品部件的使用缩短了施工周期,提高了装修品质,还降低损耗,减少材料浪费。

海尔家居的四大特性 表1-15

海尔家居的四大特性 表1-15

2)采购模式

海尔家居在项目开始运作之前,利用其建立的国际化住宅材料采购平台,进行严格选材。其庞大的物流供应体系为每一次楼盘运作提供高品质的、丰富的选材品类。在海尔质量控制体系的监督下保证装修环节的环保健康、品质稳定。

3)业务模式

海尔家居采用集成设计、集成产品、集成施工、集成服务等先进的理念与运作模式来消除传统装修在设计、质量、服务等方面的缺陷,为开发商提供一站式、快捷、方便、舒心的完全精致家装(图1-15)。

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图1-15 海尔家居业务模式分解

海尔家居积极参与开发商前期设计,提出装配式装修的主张。集成式地配套使用各种整体式部件设备,项目标准化部件使用率达到70%。海尔家居还以工厂化管理为支撑,将传统的装修过程转变为产品生产,把海尔家电的模块化和各项技术指标有机融合到整体的空间设计中去,最大限度实现了室内空间的装修风格与家用电器实用性、功能性的有机统一,并在推广中与楼盘项目互动营销(图1-16)。

4)售后模式

海尔家居的售后模式由规范的服务体系、CRM客户关系管理、“一对一”交房服务、设立小区服务站四个部分构成,以实现规范的服务流程、良好的沟通和应急服务处理。

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图1-16海尔家居业务能集图

5)营销模式

海尔家居将项目分为精装修造势项目、高端项目、高技术含量项目三种项目特性,并匹配不同的营销推广模式(表1-16)。

海尔家居与楼盘一体推广营销模式

表1-16

海尔家居与楼盘一体推广营销模式 表1-16

6)竞争力分析

海尔家居的营销、品牌、制造及售后等多方面表现出一定的竞争力(表1-17)。

)海尔家居竞争力 表1-17

海尔家居竞争力 表1-17

(3)远大住工产业化模式解读

远大住工是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业,专营工业化住宅技术研发集成、住宅部品制造销售和工业化住宅项目投资开发。它形成了包括整体厨卫、成套门窗、成品化家装、复合节能墙体、户式双能源中央空调等核心技术与部品生产体系,建立了标准化设计、工厂化生产、配套化供应的住宅建造标准。

1)远大住工家装体系

远大住工家装体系  表1-18

远大住工家装体系  表1-18

2)远大住工业务模式解读

远大住工的业务模式主要分为三种:全包模、精装模式、部品模式(表1-19)

远大住工三种业务模式的分析

表1-19

远大住工三种业务模式的分析 表1-19

3)远大住工模式的辩证分析

远大住工在建筑工程技术、部品制造等方面拥有一定优势,但在其他方面仍然有很多不完善之处。在此,我们需要辩证地对其进行分析(表1-20)。

远大模式的辩证分析

表1-20

远大模式的辩证分析 表1-20

4)远大住工与其他两家创新模式综合对比

远大住工与海尔家居、万科相比,它们共同呈现出如下特征:三家企业都拥有雄厚经济实力;品牌认知度高,号召力强;涉及众多相关行业,拥有强大的集团项目整合能力。我们从产业化要求的部品制造、整合能力、营销推广、房地产开发四个方面对他们进行比较(表1-21)。

远大住工与其他两家创新模式综合对比

表1-21

远大住工与其他两家创新模式综合对比 表1-21

需要强调的,万科的产业化是通过标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用的五个方向来实现工业化,并以工业化为手段来实现产业化,构筑产品化平台之后,实现绿色建筑生产的战略规划(图1-17)

图1-17 万科的产业化战略规划

图1-17 万科的产业化战略规划

(4)亿达集团的产业化模式解读亿达集团专注于品质,坚持房地产精品开发战略,先后开发建设了亿达广场等数十个城市精品项目。面对精装修领域的激烈竞争,亿达集团经过产品尝试、入市分析逐步形成了产业化精装修的“5个3"业务模式

(图1-18),亿达集团只能算作—个区域性知名公司,在全国算作二线集团,因此其"5个3"业务模式对于众多急切加入精装修领域的开发商来说,具有重要的示范意义。那么亿达集团的“5个3”该如何解读呢?

image.png图1-18“5个3”业务模式

图1-18“5个3”业务模式

1)战略层面:2个"3"

1业务拓展3步走

第一,业务模式由散装转向整装,实现集团规模效益递增。

第二,由集团内走向集团外客户。在亿达集团内部项目开展整装业务的同时,和大连其他的大型房地产开发商(如万科、中海)进行战略合作,发展整装业务。

第三,走出大连、走向全国。依托全国性房地产开发商(如万科、中海),在完成其本地项目整装业务的同时,积极开拓其外地项目整装业务,并以其为发展据点,开拓外地的散装业务。从而建立以产业化模式为客户提供“功能齐全、美观舒适、节能环保、精细耐久”精装修住宅产品的能力。

23类客户2步走

按照个性化需求角度,客户分为三类:一是无此要求的占10%;二是有此要求,但在意造价的,占80%;另一类是有强烈个性要求,不在意造价的,占10%根据集团发展战略,先期锁定前两类客户,未来再考虑第三类客户(图1-19)。

图1-19钟形曲线(正态曲线)图

图1-19钟形曲线(正态曲线)图

2)战术层面:3个"3"

战术层面:3个"3"的方案内容 表1-22

战术层面:3个"3"的方案内容表1-22

在档次部分,以三种档次为基础(表1-22),具体项目过程中也可能再加一个S(超豪华)级别,也可能只要两个级别,具体情况具体分析。

每一种户型3种设计风格,每种方案3种色调,每种方案3种档次,结果是:每种户型3x3x3-27种实施方案。如果27种方案都不能满足这种客户的要求,则这类客户属于第三类客户。亿达集团暂时不提供服务给他们。

在这里,3×3x3,只是一个概念,具体到项目,可能是2x3x3,也可能是1x3x3,也可能是4×3x3,等等。

如小户型公寓不适合美式风格,就不一定是3种风格。档次也可以分成4档,不一定非要3档。

3)建立产业化支撑体系

亿达集团建立精装修产业化不是凭空想象,而是通过内部运营和业务模式上做深入调整和支撑(图1-20)。

图1-20"5个3"产业化精装修业务流程及支撑体系

图1-20"5个3"产业化精装修业务流程及支撑体系

图1-21 3×3×3模式工作流程

图1-21 3×3×3模式工作流程

方向3.绿色化

中国精装修市场的绿色需求,我们从以下四个方面来表现。

第一,中国绿色消费的态度

人民生活水平不断提高,消费需求也由低层次向高层次递进。加之人们健康意识的大大增强,消费观念发生了重大的改变和转型。在中国精装修市场当中,消费者、开发商和供应商三方在推动中国精装修市场的重要因素中不约而同选择了"更加舒适的居住环境”、“消费环保意识”等绿色精装修硬件表现指标。虽然对绿色消费的程度不一样,但是他们愿意享受这种环保的生活,愿意付出应有的成本。也就是说,在中国的房地产市场,消费者表现出的绿色消费意识已经初具规模。

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第二,现有开发商的行动路径

那么,中国的绿色开发商都在做什么呢?第一是打造绿色建筑的供应链,建立绿色供应商评价指标。第二是集成化模块开发,在精装修开发过程中,遵循环保、绿色。第三,是制定环保技术的标准,如垃圾的分类回收达到56%,环保无污染的材料达到53%,认证的木材31%,快速再生材料11%。

第三,绿色开发模式

作为开发商来讲,绿色开发模式在不断地优化、改进,这种趋势给房地产行业的下游供应商,带来了无限商机同时也提出了新的挑战。

绿色精装修差异化是面临的最大问题。绿色建筑是一个综合的评价,它包括美学环境、社会,是设计和建造与环境相和谐的建筑。一个出色的设计师将可持续性、耐用性、寿命、合适的材料及地点等结合起来,就是在拿出一个解决方案,去满足这种所谓的差异化需求。在精装房当中,怎么能达到这种需求?最好的方案是借鉴菜单式服务的通用性。

第四,绿色建筑的评定标准

绿色建筑的主要评定标准包括:节能与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用;节材与材料资源利用室内环境质量;运营管理等。住房和城乡建设部、财政部联合文件精神:财政补贴二星绿色认证为45元/m2,三星绿色认证为80元/m。这种政府财政补贴的鼓励可以更好地丰富并完善绿色建筑的标准评定及推行。中国的精装修是一个绿色品质的时代,是一个更多要求的时代。房地产行业面临着绿色消费者需求的生机、绿色开发商的热情以及绿色供应商在绿色意识、绿色公益的持续改进,将会助中国精装修市场迎来绿色建筑的品质时代。

方向4,个性化

个性化问题是精装修房在市场上最早遇到的问题,主要源于消费者的传统消费习惯和对精装修房装修的认识误区。现在人们越来越认识到装修和装饰的不同,个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修。解决个性化难题,除了在前期目标客户定位阶段和交房标准设计阶段的解决措施和宣传引导以外,还可采取如图1-22所示的四种措施。

image.png图1-22个性化设计四种措施

图1-22个性化设计四种措施

(1)个性化户型设计

个性化装修不仅体现在装修风格上的差异上,也体现在装修效果上,而住宅的户型空间设计则是影响装修效果的一个重要因素。因此,解决个性化装修难题,也可考虑从户型设计的根本做起,这也是毛坯房时代体现个性化的重要手段。

(2)轻装修、重装饰

住宅的装修与装饰虽然密不可分,但它们在对待同一个住宅对象上实施的目的和发挥的作用却各不相同。住宅装修针对的是住宅的功能、结构、安全保护,住宅装饰针对的则是居住者对环境、文化、生活理念的个性化需求。

在施工程序上,一般也是先装修后装饰。精装修房的装修仅仅占据了住宅三分之一的空间,业主完全可以根据软装饰差别体现不同的个性风格。目前的精装修房装修风格正趋向于简约化、轻装修重装饰,在很大程度上解决了消费者的个性化问题。

(3)交房标准+艺术装修

“交房标准+艺术装修”这种操作模式是指在交房标准的基础上,消费者可以自己选择艺术装修,由开发商和装修队伍来实现。由于个性艺术装修不在交房标准里,顾客可以自选,所以与统一装修不发生矛盾。这种模式同菜单式装修一样,具有一定的局限性,不能够广泛推广。

4)适度的菜单式装修

菜单式装修可能加大管理难度,增加采购成本,却是解决个性化不得不考虑的方向。在菜单式装修上,又有四种方法可以参考。

1)装修可选

由客户自己决定要不要装修,不要装修可直接在总价里折减相应装修款。如深圳的中城天邑,客户可以自行选择要或不要装修套餐,客户接受度较高,最终选择套餐和不选择的客户基本各占一半。

2)部分户型带装修

根据客户特点,大户型以毛坯销售,小户型带精装修。通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化,因此可以采取小户型带装修、大户型不带装修的方式。

3)菜单化装修

提供装修套餐菜单,由客户在有限范围内自由选择装修方案。如提供装修备选方案A/B/C,客户可按菜单选择装修方案,由开发商施工执行成品交房。目前市面推行的通常为统一装修标准与用材,但材料(如地板、面砖)

颜色可选的方式。

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4)自主装修

这种精装修的行使,实质上为一种让利行为,目的是为直接促进销售。如深圳的澳城,送4500 ~ 6000元/m?

的装修,但只定制品牌厨卫、洁具,其余部分以百安居装修券形式送出,由客户自行采购安装。

(5)全面家居解决方案如何解决个性化设计需求

全面家居解决方案的模块设计与优化更能解决客户的个性化需求。万科的金色城品项目7种户型,做了8套装修样板房,3套是带不同装饰展示,还有5套是不带装饰的空房子展示(交楼标准房),不带装饰的空装修房没有太多个性,个性化更多留给装饰来实现。


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